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n° 8 - settembre 2009
nforma
16
Casa e Condominio
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blee, riunioni, ecc.); in questo sen-
so, una pronuncia della Cassazione
ha negato (Sent. 12/03/2003 n.
3596) che spetti un compenso ulte-
riore all’amministratore che parteci-
pi alle assemblee straordinarie rien-
trando questo tra i suoi compiti isti-
Se l’amministratore fa la “cresta”
V
ivere in un condominio ita-
liano non è affatto semplice,
considerato che, secondo
un’indagine del Codacons, sono ol-
tre due milioni le famiglie che ogni
anno si presentano davanti al giudi-
ce di pace per risolvere questioni le-
gate al vivere comune. In cima ai
motivi che portano in tribunale ci
sono rumori molesti, scorretto utiliz-
zo degli spazi comuni e problemi le-
gati agli animali domestici. A segui-
re, tutte le cause che hanno come
protagonista il condominio preso
nella sua interezza, tra cui spiccano
decreti ingiuntivi per mancato paga-
mento e impugnazioni di delibere
assembleari. Non è quindi una rarità
assistere ad assemblee condominiali
infuocate che si trascinano per sva-
riate ore, in particolar modo quando
si tratta di approvare spese straordi-
narie per la manutenzione o la mes-
sa in sicurezza dello stabile.
Anche in presenza di tassative ordi-
nanze comunali, non mancano i
condòmini che cercano di impugna-
re le delibere di assegnazione dei la-
vori, convinti che sia preferibile pa-
gare annualmente le multe inflitte
dalla pubblica autorità piuttosto che
affrontare un esborso più sostanzio-
so per mettere a tacere il problema.
Esistono inoltre i cosiddetti “impu-
gnatori professionisti”, i furbetti del
condominio che per anni riescono a
non versare un euro per le spese
condominiali sfruttando le incertez-
ze di amministratori di dubbia com-
petenza e le titubanze dei condòmi-
ni, spesso timorosi di adire le vie le-
gali per paura delle conseguenze in
TRA COMPENSI EXTRA E REGALÌE
Molti professionisti poco corretti acquisiscono le gestioni con prezzi stracciati per poi lucrare
indebitamente nel corso dell’attività. E spesso i grossi studi si affermano sul mercato a danno
dei giovani potendo contare su un’influenza molto forte nei confronti dei vari esercenti
Dall’assemblea fino al giudice
QUANDO È AMMESSA L’IMPUGNAZIONE
I motivi che trasformano le liti in contenzioso legale possono essere molti.
Cosa fare quando il condominio sceglie di andare in causa
tuzionali, salvo diversa convenzio-
ne. Discorso diverso concerne i la-
vori straordinari; è invalsa, tra gli
amministratori, la consuetudine di
richiedere un compenso straordina-
rio proporzionale al valore delle
opere di rilevante entità ed alcuni ri-
caso di insuccesso. Ma quali sono i
motivi che legittimano l’impugna-
zione di una delibera assembleare?
In primis vi è tutto ciò che riguarda
le modalità con cui vengono redatti
la convocazione e il verbale, i cosid-
detti vizi di forma. La spedizione
dell’invito all’assemblea deve avve-
nire sempre tramite raccomandata,
onde conservare una prova docu-
mentaria dell’invio.
La mancata convocazione anche di
un solo condomino, infatti, rende
annullabili gli esiti delle votazioni
se il non convocato decide di impu-
gnare la delibera entro il termine dei
trenta giorni previsti dall’art. 1137
c.c. (con decorrenza dal momento
della comunicazione per i condòmi-
ni assenti e da quello dell’approva-
zione per i dissenzienti), trascorsi i
quali la stessa diviene definitiva e
dunque valida ed efficace nei con-
fronti di tutti i partecipanti al condo-
minio. Sono poi da ritenersi nulle le
delibere prive degli elementi essen-
ziali, con oggetto impossibile o ille-
cito (contrario all’ordine pubblico,
alla morale e al buon costume), con
oggetto che non rientra nella compe-
tenza dell’assemblea, che incidono
sui diritti individuali, sulle cose, sui
servizi comuni o sulla proprietà
esclusiva di ognuno dei condòmini o
comunque invalide in relazione al-
l’oggetto. Nell’ambito della catego-
ria delle delibere contrarie alla legge
o al regolamento condominiale, la
Cassazione ha sancito che sono da
ritenersi annullabili quelle che pre-
sentano vizi relativi alla regolare co-
stituzione dell’assemblea, adottate
con maggioranza inferiore a quella
prescritta dalla legge o dal regola-
mento condominiale. Qualora si
presentasse la necessità di una cau-
sa, è molto importante che l’ammi-
nistratore si rivolga ad avvocati
competenti e di provata esperienza,
anche se questo potrebbe comporta-
re un cospicuo esborso per il fondo
spese legali. Non sono pochi i casi
di condòmini soccombenti in cause
dall’esito apparentemente scontato
per una superficiale conduzione del
processo, magari affidato a un prati-
cante alle prime armi. Qualora il
condominio intenti una causa o con-
venga in giudizio, il singolo condo-
mino non ha tuttavia l’obbligo di
prendere parte alle spese processua-
li. Il condomino dissenziente può
appellarsi all’art. 1132 c.c., facendo
verbalizzare in sede di assemblea la
sua contrarietà e la volontà di decli-
nare ogni responsabilità, o inviando
una raccomandata A/R all’ammini-
stratore in caso di mancata parteci-
pazione. L’esonero riguarda però so-
lo le spese processuali e non si
estende al merito della domanda: chi
si sottrae alla causa, subisce l’effetto
della lite senza sopportare le spese
giudiziarie. In altre parole, quando,
ad esempio, il condominio viene
condannato in giudizio a pagare dei
danni perché il giudice lo ritiene re-
sponsabile di averli causati, il con-
domino dissenziente alla lite non pa-
ga le spese giudiziarie, ma è tenuto a
versare la sua quota di danni in
quanto membro dello stabile. Se il
condominio, invece, vince la contro-
versia e il condomino dissenziente
trae un vantaggio dall’esito favore-
vole, il primo può chiedere al secon-
do di partecipare alle spese proces-
suali, naturalmente per la cifra che
non è stato possibile recuperare dal-
la parte avversa.
Walter Raviolo
Amministrazioni e Consulenze
Immobiliari Torino
tengono sussista obbligo per legge,
mentre ciò non corrisponde al vero,
tanto che neppure la giurisprudenza
segue un orientamento uniforme; il
Tribunale di Genova, ad esempio,
(Sent. del 29/05/2001) ha escluso
che, in mancanza di una delibera as-
sembleare, spetti un compenso stra-
ordinario per lavori specifici, men-
tre di diverso avviso è la Pretura di
Perugia (Sent. 06/02/1998), la quale
ha deciso nel senso che, a fronte di
lavori, spetta all’amministratore un
extra rispetto all’onorario annuale
pattuito; in ogni caso il compenso è
dovuto una volta approvato dall’as-
semblea (Cass. Sent. n. 28734 del
03/12/2008). Ancora diverso è il di-
scorso delle regalìe da parte degli
esercenti agli amministratori; la re-
gola del “dieci per cento” è diventa-
to un fatto ormai accettato dalle im-
prese, nonostante si tratti di pratica
illegale e deplorevole.
Proprio detta pratica aveva indotto
l’A.L.A.C. a richiedere il parere al-
l’Antitrust; l’associazione aveva
fatto presente come i grossi studi
(che possono contare su un’influen-
za molto forte nei confronti degli
esercenti) si affermassero sul mer-
cato a danno dei giovani e degli stu-
di minori, potendo presentare prezzi
stracciati al solo fine di acquisire la
gestione dei caseggiati, salvo poi lu-
crare su quelle che sono da conside-
rarsi vere e proprie tangenti, con
evidenti distorsioni del mercato e
creazione di monopoli, senz’altro
dannosi alla libera concorrenza.
L’A.L.A.C., allo scopo, sta operan-
do un’indagine tra i proprietari at-
traverso un questionario per indivi-
duare l’impatto sul mercato dei
grossi studi a danno dei giovani.
Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.
Molti grossi studi si
affermano sul mercato
a danno dei più piccoli
o dei giovani potendo
presentare prezzi
stracciati con evidenti
distorsioni del mercato,
salvo poi lucrare con
vere e proprie tangenti
N
el nostro ordinamento esi-
stono professioni cosiddette
protette e professioni non
protette; con il termine “protette” si
intendono quelle per le quali è ne-
cessaria l’iscrizione ad un albo o ad
un registro o ruolo professionale
che si ottiene a seguito del supera-
mento di un esame di Stato; le pro-
fessioni non protette sono quelle, al
contrario, ove non esiste una regola-
mentazione, per cui chiunque può
operare senza alcuna limitazione.
Per quanto concerne il compenso, a
differenza di quanto avviene per
quelle protette, ove esistono tariffe
legali, per le professioni non protet-
te non esistono compensi predispo-
sti. La figura dell’amministratore
condominiale è qualificabile tra le
non protette, pertanto, le parti stabi-
liscono il compenso dovuto, deciso
dall’assemblea con maggioranza
qualificata (ovvero la maggioranza
degli intervenuti che rappresenti al-
meno la metà dei millesimi); nor-
malmente, il candidato presenta un
preventivo che viene approvato dal-
l’assemblea. Non esistendo una ta-
riffa legale, la forte concorrenza
presente sul mercato implica un no-
tevole livellamento verso il basso
dei compensi, tanto che l’A.L.A.C.,
rilevando che molti professionisti
poco corretti erano soliti acquisire
le gestioni con prezzi stracciati per
poi lucrare indebitamente nel corso
dell’attività, si era rivolta all’Anti-
trust al fine di verificare la possibi-
lità di “consigliare” a iscritti e citta-
dini delle tariffe minime al di sotto
delle quali sussisteva il sospetto di
prestazioni inadeguate o scorrette;
il Garante per la Concorrenza e per
il Mercato, con parere del
11/12/2007 n. 4580 fornito al-
l’A.L.A.C., ha escluso la legittimità
di tariffe anche solo “consigliate” ai
professionisti associati. Dal punto di
vista pratico, sono individuate due
tipologie di compensi; in forma
“analitica”, dove il professionista
prevede una serie di voci con il rela-
tivo compenso, ed in forma “forfe-
tizzata”, ove è previsto un solo com-
penso onnicomprensivo. In realtà,
essendo di gran lunga preferito dai
condòmini il sistema forfetizzato
(quasi sempre di importo molto bas-
so) alcuni professionisti si autoli-
quidano, successivamente, voci
straordinarie e “rimborsi” di dubbia
legittimità (quali spese stampa ren-
diconto, partecipazioni ad assem-