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Il ruolo dell'amministratore in caso di sinistri.
Il difficile rapporto fra condomini e polizze-fabbricati: come scegliere la compagnia giusta e la formula più adatta alle proprie esigenze. Il costo medio si aggira intorno ai 1.000 euro per un anno, con incendio, responsabilità civile e allagamento
Ultimamente in redazione sono arrivati diversi quesiti sui sinistri che le assicurazioni pagano se il condominio è assicurato e quelli che invece non sono gestibili dalla polizza fabbricati e, quindi, non sono responsabilità dell’amministratore. La premessa è che la convivenza all’interno di un condominio può portare a liti per danni cagionati dal piano di sopra a quello di sotto e a controversie lunghe e costose; è dunque fondamentale possedere una garanzia personale per la risoluzione di ogni contenzioso. La polizza assicurativa personale risolve la tensione latente che il condomino incontra nel confrontarsi con soggetti che possono operare senza alcun rispetto per la legge. Può capitare che un lavoro all’interno di un appartamento sia affidato a un professionista improvvisato, che senza nessuna capacità ed esperienza esegua lavori (rifacimento bagno, sostituzione di un boyler, adeguamento di un impianto elettrico) e provochi danni al vicino.
Un argomento da dibattere in tutte le assemblee
Naturalmente il condominio, come persona giuridica, ha necessità di assicurarsi sui danni che possono verificarsi nell’esercizio del vivere quotidiano. Mettiamo per ipotesi, molto diffusa, che la colonna di scarico sia rotta e che la fuoriuscita dell’acqua sporca provochi danni all’interno degli appartamenti. In questo caso, in presenza della polizza fabbricati che ogni condominio possiede, l’amministratore avrà la cura di contattare l’assicuratore e aprire un sinistro che avrà obbligatoriamente un numero di protocollo al quale fare riferimento ad ogni comunicazione. Molte volte i condomini hanno polizze non aggiornate nei massimali del valore dell’edificio e non comprendono le più elementari voci, come per esempio la ricerca di un guasto oppure gli eventi atmosferici eccezionali che solitamente portano danni ingenti ai tetti e allagamenti nelle cantine. Compito specifico dell’amministratore è quello di portare in riunione condominiale all’attenzione dei condomini le carenze e le adeguate migliorie alla polizza fabbricati del condominio. Una volta aperto il sinistro (e ciò va fatto entro dieci giorni dal momento in cui ne ha avuto notizia), la compagnia di assicurazione deve obbligatoriamente incaricare un perito che vada a constatare i danni e con gli adeguati riferimenti fotografici e peritali vada a risarcire in tempi rapidi gli assicurati. Ovviamente la garanzia assicurativa viene prestata solo per i sinistri determinati da fatti che si sono verificati nel periodo di validità dell’assicurazione e precisamente dopo le 24 del giorno di decorrenza dell’assicurazione. Molto spesso capita che il perito, per velocizzare la pratica, richieda la fattura della riparazione del guasto. È opportuno ricordarsi sempre che il solo preventivo da parte dell’artigiano di turno non è gradito dalla compagnia di assicurazione, che può aspettare a rimborsare il singolo danneggiato sino al completamento del lavoro di ripristino.
E se il tetto prende fuoco?
Nel caso spiacevole del tetto che prende fuoco – altro quesito specifico al quale vogliamo dare risposta – l’iter è il medesimo. Naturalmente, vista l’importanza del sinistro e con l’aumento dell’entità dei danni, le assicurazioni hanno iter più lunghi e la documentazione necessaria risulta essere più complessa. In questo caso, per il reperimento dei documenti consigliamo sempre che l’amministratore sia affiancato da un professionista che possa svolgere meglio e più rapidamente la funzione di tramite con il perito incaricato dalla compagnia assicuratrice. Purtroppo molte volte i tribunali sono pieni di cause che non avrebbero avuto modo di verificarsi se l’amministratore avesse fatto le manutenzioni necessarie e, nei casi peggiori, avesse avuto il coraggio di imporre la propria professionalità all’interno dell’assemblea condominiale.
Quanto costa una polizza
Il premio di una polizza con una compagnia primaria di assicurazioni può oscillare intorno ai mille euro con le garanzie fondamentali come l’incendio, la responsabilità civile e il danno da allagamento. Garanzia accessoria utile e indispensabile è da considerarsi quella per la ricerca del guasto su parti comuni condominiali e questo porta un aumento di circa 200 o 300 euro. Oltre a queste garanzie, sono molto importanti quelle contro eventi atmosferici e atti vandalici all’interno delle parti comuni. Nel caso non sia possibile definire la controversia in sede stragiudiziale, il condominio – tramite l’amministratore – ha sempre il diritto di scegliere un legale di propria fiducia, segnalandone il nominativo all’assicuratore.
La prescrizione dell’indennità
Il diritto dell’assicurato si prescrive nel termine di un anno (articolo 2952 del codice civile) dal giorno in cui può essere fatto valere (art. 2935). Sospendono il corso della prescrizione: la notificazione dell’atto con il quale l’assicurato abbia chiesto in giudizio il pagamento dell’indennità; la domanda proposta in giudizio e ogni atto che valga a mettere in mora l’assicuratore (non sospendono il procedimento le sole trattative). Le spese legali sono sempre a carico del condominio, perciò è molto importante che vengano quantificate dall’avvocato incaricato e che venga ponderata bene la decisione. A seguito di ogni sinistro, denunciato secondo le disposizioni indicate in polizza e fino al 60° giorno dal pagamento o dal rifiuto alla prestazione o dell’indennizzo, ciascuna delle parti può recedere dall’assicurazione, dandone comunicazione all’altra parte. A partire dalla legge Bersani le polizze dei condomini hanno durata annuale e non più decennale: questo passaggio ha prodotto, da parte dei singoli assicuratori, una maggiore attenzione nelle tariffe da applicare, oltre che una maggiore concorrenza tra le stesse compagnie.
Meglio evitare l’assicurazione plurima
Molto spesso è capitato di trovare nel medesimo condominio più polizze assicurative, la coassicurazione prevista dal codice civile all’articolo 1910. Si ha assicurazione plurima, ossia l’assicurazione per il medesimo rischio presso diversi assicuratori, qualora vi siano più contratti di assicurazione stipulati con assicuratori diversi; o riguardanti lo stesso rischio e lo stesso interesse; o destinati ad agire congiuntamente; o, infine, stipulati nello stesso periodo. Sconsigliamo di proseguire con questa pratica e di avere un unico interlocutore come assicurazione, perché più sono i soggetti coinvolti nell’iter, maggiore è il tempo per la definizione e il pagamento del risarcimento.
Walter Raviolo
Amministrazioni e Consulenze Immobiliari Torino
Trovate tutto l'articolo in
informaconsumatori n° 8 - ottobre 2008 pag.18 |
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