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< Condominio ~ Così comodo, così complicato |
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 Inviato: Gio Lug 17, 2008 9:45 am |
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Tra installazione e adeguamenti normativi, l’ascensore è spesso al centro delle discussioni nelle assemblee condominiali. Ecco quello che c’è da sapere per impianti vecchi e nuovi
Sono pervenute in redazione questo mese diverse richieste di informazione riguardanti l’installazione o la messa a norma degli impianti di ascensore all’interno dei condomini. Direi di partire dal decreto del 26 ottobre 2005 riguardante il miglioramento della sicurezza degli impianti di ascensore installati negli edifici civili precedentemente alla data di entrata in vigore della direttiva 95/16/CE (G.U. n. 265 del 14/11/2005). Gli ascensori installati negli edifici civili prima del 25 giugno 1999 sono adeguati alle regole previste dalla norma tecnica europea UNI EN 081-80 e dalla sua appendice nazionale. Adeguamento tecnico degli ascensori:
- In occasione della prima verifica periodica prevista dal regolamento, effettuata dopo l'entrata in vigore del presente decreto, l'autorità competente, o l'organismo di certificazione di cui all'art.13 del regolamento, effettua l'analisi dei rischi presenti nell'impianto esaminato, secondo la norma europea UNI EN 081-80, e prescrive gli interventi necessari per il suo adeguamento, indicando i termini per gli adempimenti, di cui al seguente comma 2.
- Per l'esecuzione degli interventi di adeguamento, sono prescritti i seguenti termini: a) entro i sei mesi successivi alla data di effettuazione della verifica periodica di cui al comma 1 se i rischi accertati hanno priorità alta; b) da due anni a quattro anni se i rischi accertati hanno priorità media; c) da quattro anni a sei anni se i rischi accertati hanno priorità bassa.
- In caso di particolari ed eccezionali rischi per l'incolumità delle persone l'impianto è sottoposto a fermo e le prescrizioni di cui al comma 1 devono indicare gli interventi ritenuti indispensabili per la prosecuzione dell'esercizio dell'impianto in condizioni di sicurezza. L'autorità competente dispone il fermo dell'impianto fino all'accertamento della corretta esecuzione degli interventi di cui al comma 3, nonché nel caso di accertata inottemperanza alle prescrizioni di cui al comma 2, ovvero riguardanti i componenti essenziali di sicurezza dell'ascensore, indicati nell'allegato IV del regolamento.
- Con successivo decreto del Direttore generale dello sviluppo produttivo e competitività, sono definite, le modalità di svolgimento delle verifiche e i criteri generali delle prescrizioni di adeguamento. In ogni caso, l'analisi dei rischi non comprende le parti dell'impianto costituenti la struttura architettonica della cabina, dei cancelli e delle ringhiere di protezione. Restano salve le disposizioni vigenti in materia di prevenzione incendi. I requisiti professionali del personale degli organismi notificati che possono effettuare queste analisi dei rischi e la formulazione delle prescrizioni di cui all'art. 2 sono: a) diploma di laurea in ingegneria e iscrizione al relativo Albo professionale; b) esperienza professionale specifica, acquisita nel settore degli ascensori, per un periodo di almeno due anni; c) copertura assicurativa della responsabilità civile derivante dall'attività professionale, con massimale non inferiore a due milioni e cinquecentomila euro.
Indispensabile che sia presente e regolarmente compilato il Libretto dell'impianto: il proprietario dell'immobile è tenuto alla corretta custodia del libretto dell'impianto di cui all'art. 16 del regolamento; i risultati dell'analisi dei rischi e le prescrizioni impartite ai sensi dell'art. 2 devono essere allegati al libretto; i soggetti indicati all'art. 2, comma 1 annotano sul libretto l'avvenuta esecuzione delle prescrizioni richieste; il manutentore annota le operazioni effettuate. Passiamo a qualche esempio concreto per semplificare.
Quando è obbligatorio il telefono nella cabina?
Se, per esempio, un condominio dispone di un impianto realizzato nel 2001 con cinque fermate, non esiste alcun obbligo in merito. Se l'impianto è stato commercializzato prima del 30/06/1999 è possibile che nel 2001 sia stato collaudato con la vecchia normativa, pertanto il dispositivo bidirezionale collegato a una centrale operativa non è obbligatorio. È importante sapere a quale normativa è conforme l'impianto, perché il costruttore con una semplice dichiarazione poteva asserire che l'ascensore era stato 30/06/99 e quindi collaudarlo in proroga. Commercializzato non vuol dire installato: per assurdo l'ordine d'acquisto poteva risalire a maggio 1999. L'obbligo del dispositivo bidirezionale sussiste per gli impianti a 95/16 CE installati dopo il 30/06/1999. La 95/16 CE è stata recepita in Italia dal DPR 162/99. Estratto DPR 162/99: "4.5. Le cabine devono essere munite di mezzi di comunicazione bidirezionali che consentano di ottenere un collegamento permanente con un servizio di pronto intervento". La UNI EN 81/29 maggio 2004 ha approfondito la problematica relativa al telesoccorso ma attualmente è obbligatoria solo per gli impianti a 95/16 Ce. Nulla vieta nei vecchi impianti di apportare delle migliorie e installare un dispositivo bidirezionale. Se l'impianto è stato installato dopo il 2001 (cioè dopo la nuova normativa sulla sicurezza negli ascensori), certamente il telefono deve essere installato. Anche un solo condomino può pretendere ed ottenere la realizzazione dei lavori necessari per la rimessa in funzione dell'impianto. È uno di quei casi in cui l'amministratore ha il potere e il dovere di agire con carattere d'urgenza. La spesa per l'installazione del dispositivo viene ripartita con i millesimi di proprietà dell'ascensore. Il canone e tutte le altre spese di mantenimento, con la tabella specifica per l'uso e la manutenzione degli impianti.
Come reperire i fondi per l’adeguamento? E quando pagare?
Altro quesito pratico quando in un’assemblea visti gli obblighi di legge si decide come adeguarsi e reperire i fondi. Quando una spesa è indispensabile e incide in maniera importante sulle finanze del condominio è utile e previdente per evitare esborsi immediati e dolorosi avere predisposto una voce ad hoc di bilancio nel preventivo di gestione. In tal modo si potrà procedere a richiedere piccole somme costanti che possano generare un fondo spesa per affrontare l’intervento. Consiglio di affidare la stesura del capitolato lavori ad un tecnico abilitato e in base alle risultanze di ricercare i preventivi, sempre almeno tre. Sconsiglio di versare somme superiori al 20% quale acconto per i lavori e di essere molto chiari sulle date di inizio lavori e di collaudo. Ricordo sempre che è possibile ottenere un finanziamento per questo genere di lavori, del tipo flexicredito che alcuni gruppi bancari hanno inserito nel loro portafoglio prodotti.
Come fare per installare un ascensore ex novo?
In questo caso l’Architetto Franco Ceroti di Torino mi ha aiutato a identificare con semplicità come procedere. L’installazione di un ascensore interno può essere realizzata presentando la denuncia di inizio attività redatta da un professionista abilitato. Se l’impianto è esterno, deve essere chiesto preventivamente l’assenso dell’Edilizia Privata. Inutile dire che si dovrà predisporre una tabella che vada a determinare le spese inerenti all’istallazione e da utilizzare poi successivamente per ripartire le spese di manutenzione. Questo passaggio deve essere affidato per la stesura di detta tabella ad un tecnico che calcoli i millesimi tenendo conto dei piani del condominio. Questa tabella deve essere approvata dall’assemblea. Successivamente l’amministratore incaricherà il professionista che dovrà progettare l’ascensore e seguire la direzione lavori. Molte volte per risparmiare poco e male si cerca prima la ditta installatrice e poi successivamente si accetta che il progettista e il direttore lavori siano inseriti nel preventivo della medesima ditta. Questo atteggiamento porta a disastrosi risultati e inutili strascichi legali. Al termine dell’installazione dell’ascensore si dovrà procedere al collaudo e alla relativa certificazione e naturalmente a pagare la ditta che ha eseguito le opere. Nei prossimi numeri analizzeremo proprio i servizi bancari che ruotano attorno al condominio.
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informaconsumatori n° 6 - luglio/agosto 2008 pag.16 |
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